Vertrauliches Verkaufsdossier · Arbeitsentwurf · 07/2026
6815 Melide · Kanton Tessin · Schweiz
Hinweise
Dieses Dokument wird streng vertraulich und ausschliesslich zu dem Zweck bereitgestellt, dem Empfänger die Prüfung eines möglichen Interesses am Erwerb der beschriebenen Liegenschaft zu ermöglichen. Es stellt weder ein öffentliches Angebot noch eine Aufforderung zur Investition dar. Der Empfänger verpflichtet sich, es ohne schriftliche Zustimmung des Eigentümers nicht an Dritte weiterzugeben. Der Zugang zum Datenraum setzt eine unterzeichnete Vertraulichkeitsvereinbarung voraus.
Das Gebäude wird renoviert und ist nicht vermietet. Es bestehen keine Mietverträge. Sämtliche zukunftsgerichteten Angaben in diesem Dokument — Mieten, Renditen und Exit-Werte — sind Schätzungen auf Grundlage der jeweils genannten Annahmen und bieten keine Gewähr für Ergebnisse.
Unterlagen des Eigentümers (Liegenschaftsbeschrieb, Verkaufs- und Mietpreistabellen, Rentabilitätsberechnung); Flächenberechnung von Porettibanci Architetti (11.2023); UBS Real Estate Local Fact Sheet Melide 12/2025; Bewertung Raiffeisen Colline del Ceresio; IAZI/CIFI Location Report Melide Q1 2022.
Zusammenfassung
Gesamtverkauf eines Wohngebäudes mit Blick auf den Luganersee, das derzeit renoviert wird und über eine erteilte Baubewilligung für 13 Parkplätze verfügt.
| Kennzahl | Szenario A | Szenario B |
|---|---|---|
| Potenzielle Gesamtmiete, CHF/Jahr | 355,800 | 393,360 |
| davon Wohnungen | 319,920 | 348,720 |
| davon Hobbyräume | 12,480 | 16,560 |
| davon Parkplätze | 23,400 | 28,080 |
| Nettorendite auf der Kostenbasis von CHF 7’500’000 | 4.74% | 5.24% |
| Eigenkapitalrendite bei 75% Fremdfinanzierung und 1,5% Zins (Annahmen S. 17) | 14.48% | 16.48% |
| Geschätzter Einzelverkaufswert, CHF | 10,320,550 | 11,506,250 |
| Aufschlag gegenüber der Kostenbasis | +37.6% | +53.4% |
Das Anlageobjekt. Zwölf Wohnungen mit 2,5 bis 4,5 Zimmern (Schweizer Zimmerzählung) und insgesamt 1’250,50 m² Bruttowohnfläche (SUC), dazu 4 Hobbyräume und 13 Aussenparkplätze. Die Einheiten 11 und 12 sind Maisonette-Penthouses mit Dachgeschoss und einer Terrasse von rund 40 m². Die beiden Wohnungen im Erdgeschoss verfügen über private Gärten von 158 bzw. 120 m². Ab dem 3. Obergeschoss ist der Seeblick unverstellt.
Der Zustand. Die Renovation ist im Gang. Der Käufer übernimmt das Gebäude «wie es steht und liegt», ohne bestehende Mietverhältnisse, und kann die Strategie daher frei wählen: als Renditeobjekt halten, die Einheiten einzeln verkaufen oder beide Ansätze kombinieren.
Das Marktumfeld. Der Leerstand in Melide sank 2025 auf 1,1%, der Wohnungsneubau beträgt jährlich 0,5% des Bestands, und nur 5,3% der Bauzone ist noch unbebaut. Das Konkurrenzangebot ist strukturell knapp.
Die Szenarien A und B entsprechen den beiden Preisannahmen des Eigentümers nach der Renovation. Die Finanzierungsannahmen sind auf Seite 17 aufgeführt; zum Datum dieses Dokuments ist das Gebäude nicht vermietet.
Investitionsargumente
Die Liegenschaft
Wohngebäude an einem zum See abfallenden Hang. Je zwei Wohnungen pro Geschoss um ein zentrales Treppenhaus; die beiden Dachgeschosse im 6. Obergeschoss gehören zu den Maisonette-Penthouses 11 und 12. Entwurf und Flächenberechnung von Porettibanci Architetti, Paradiso (November 2023). Renovierung im Gange.
| Einheit | Geschoss | Zimmer | SUC m² | Zusätze | Seesicht |
|---|---|---|---|---|---|
| Whg. 01 | 0 | 2.5 | 72.0 | Garten 158 m² | teilweise |
| Whg. 02 | 0 | 2.5 | 71.5 | Garten 120 m² | teilweise |
| Whg. 03 | 1 | 3.5 | 86.0 | — | teilweise |
| Whg. 04 | 1 | 3.5 | 86.0 | — | teilweise |
| Whg. 05 | 2 | 4.5 | 102.5 | — | teilweise |
| Whg. 06 | 2 | 4.5 | 102.0 | — | teilweise |
| Whg. 07 | 3 | 4.5 | 102.5 | — | frei |
| Whg. 08 | 3 | 4.5 | 102.0 | — | frei |
| Whg. 09 | 4 | 4.5 | 102.5 | — | frei |
| Whg. 10 | 4 | 4.5 | 102.0 | — | frei |
| Whg. 11 · Maisonette-Penthouse | 5+6 | 4.5+ | 102.5 + 58.5 | Terrasse 40,66 m² | frei |
| Whg. 12 · Maisonette-Penthouse | 5+6 | 4.5+ | 102.0 + 58.5 | Terrasse 40,44 m² | frei |
| Wohnungen total | 1,250.50 | ||||
Hobbyräume: 20 und 16 m² im Geschoss 0, zwei mit je 16 m² im Geschoss 1. Parkplätze: 13 bewilligte Aussenplätze, erweiterbar auf 26 oder 39 (Seite 19). Die Zimmerzählung folgt der Schweizer Konvention.
Die Liegenschaft
Private Gärten im Sockelbereich, freie Seesicht ab dem 3. Obergeschoss und Terrassen zuoberst. Die Abstufung der Aussicht erklärt die Preisstaffelung zwischen den Geschossen.
Die vorherrschende Ausrichtung des Gebäudes ist Südost: die seeseitigen Fassaden erhalten Morgensonne und Sonne währen des ganzen Tages. Das Gebäude folgt dem Hang; in der architektonischen Nummerierung entsprechen die Ebenen −1, Erdgeschoss sowie 1.–4. Obergeschoss.
Die Liegenschaft
Drei freie Ausblicke von der Liegenschaft über den See, die umliegenden Berge und die Dächer von Melide.
Die Liegenschaft
Die vier Fassaden des Architekturprojekts. Das Gebäude steht am Hang: Die seeseitige Front liegt vollständig über Terrain, während die bergseitige Front teilweise in den Hang eingebettet ist.
Die Liegenschaft
Die beiden Seitenansichten zeigen die Einbettung des Gebäudes in den Hang und das Profil des Satteldachs.
Ansichten aus dem Architekturprojekt von Porettibanci Architetti, Paradiso. Die Zeichnungen sind nicht vermasst und verkleinert wiedergegeben.
Die Liegenschaft
Die Wohnungsgrundrisse von oben nach unten gelesen: die beiden Maisonette-Penthouses mit ihren Dachgeschossen, danach die beiden Geschosse mit freier Seesicht.
Grundrisse aus dem Architekturprojekt von Porettibanci Architetti, Paradiso. Farbcodierung und Nummerierung der Einheiten stammen vom Architekten; die Zeichnungen sind nicht vermasst und verkleinert wiedergegeben.
Die Liegenschaft
Die mittleren und unteren Geschosse bis zu den beiden Erdgeschosswohnungen, die jeweils über einen privaten Garten verfügen.
Gärten im Erdgeschoss: 158 m² (Whg. 01) und 120 m² (Whg. 02). Pläne von Porettibanci Architetti, Paradiso — nicht vermasst, verkleinert wiedergegeben.
Die Liegenschaft
Aussenvisualisierungen des Gebäudes nach der Renovation — von der Vogelperspektive bis zu den Ansichten auf Strassenniveau.
Architekturvisualisierungen — unverbindliche Darstellungen; Farben, Materialien und Umgebungsgestaltung sind illustrativ und nicht Vertragsbestandteil.
Die Liegenschaft
Weitere Abendansichten des Gebäudes in seiner Hanglage.
Architekturvisualisierungen — unverbindliche Darstellungen; Farben, Materialien und Umgebungsgestaltung sind illustrativ und nicht Vertragsbestandteil.
Lage und Markt
Die Gemeinde. Melide ist eine Seegemeinde im Bezirk Lugano und über den Seedamm an die Achse Lugano–Chiasso–Mailand angebunden. Zweitwohnungen machen mehr als 20% des Wohnungsbestands aus. Das durchschnittliche steuerbare Einkommen beträgt CHF 79’265 (Tessin: 74’000), und der Ausländeranteil liegt bei knapp 38%.
Angebot. Die Bauzone umfasst 31,3 Hektaren; nur 5,3% sind noch unbebaut. Zwischen 2018 und 2022 wurden jährlich rund 6 neue Wohnungen erstellt — 0,5% des Bestands gegenüber einem Schweizer Durchschnitt von 1,1% (Raiffeisen). Die Bodenpreise im oberen Segment stiegen innert eines Jahres um 12,5% auf CHF 2’368/m².
Nachfrage. Der kommunale Leerstand sank von 2,0% im Jahr 2020 auf 1,1% im Jahr 2025. Das Preis-Miet-Verhältnis von Melide (31,6) liegt weiterhin unter dem Schweizer Durchschnitt (33,0). Die Inserate für Eigentumswohnungen gingen zwischen 2023 und 2025 von 104 auf 85 pro Quartal zurück.
Kontextkarte Lugano–Melide–Chiasso und Mikrolage-Rating (Skala 1–5, IMBAS/FPRE):
Preispositionierung
Der durchschnittliche Quadratmeterwert der beiden Szenarien im Vergleich zu den von drei unabhängigen Quellen ausgewiesenen Preisverteilungen für Eigentumswohnungen in Melide.
| Quelle | 10. | 30. | 50. | 70. | 90. |
|---|---|---|---|---|---|
| UBS Real Estate Local Fact Sheet, Q3 2025 (CHF/m²) | 6,196 | 8,046 | 9,444 | 11,216 | 13,210 |
| Raiffeisen, 4-Zimmer-Eigentumswohnungen (CHF/m²) | 6,280 | 8,260 | 9,720 | 11,100 | 13,100 |
Der von Raiffeisen ermittelte durchschnittliche Preis für Eigentumswohnungen in Melide beträgt CHF 9’920/m² und liegt damit 29,8% über dem Landesdurchschnitt. Zur Einordnung: Die UBS-Quantile weisen eine Veränderung gegenüber dem Vorjahr von −0,5% bis −2,4% aus, die Durchschnittswerte geben also nach. Dennoch bleibt der Einstiegspreis unter dem 30.–40. Perzentil.
Potenzielle Mieten nach Einheit · Sollmieterliste
| Einheit | Zimmer | SUC m² | A · CHF/Monat | A · CHF/Jahr | B · CHF/Monat | B · CHF/Jahr |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Whg. 01 · G0 + Garten | 2.5 | 72.0 | 1,390 | 16,680 | 1,490 | 17,880 |
| Whg. 02 · G0 + Garten | 2.5 | 71.5 | 1,390 | 16,680 | 1,490 | 17,880 |
| Whg. 03 · G1 | 3.5 | 86.0 | 1,790 | 21,480 | 1,890 | 22,680 |
| Whg. 04 · G1 | 3.5 | 86.0 | 1,790 | 21,480 | 1,890 | 22,680 |
| Whg. 05 · G2 | 4.5 | 102.5 | 2,190 | 26,280 | 2,290 | 27,480 |
| Whg. 06 · G2 | 4.5 | 102.0 | 2,190 | 26,280 | 2,290 | 27,480 |
| Whg. 07 · G3 | 4.5 | 102.5 | 2,290 | 27,480 | 2,490 | 29,880 |
| Whg. 08 · G3 | 4.5 | 102.0 | 2,290 | 27,480 | 2,490 | 29,880 |
| Whg. 09 · G4 | 4.5 | 102.5 | 2,390 | 28,680 | 2,690 | 32,280 |
| Whg. 10 · G4 | 4.5 | 102.0 | 2,390 | 28,680 | 2,690 | 32,280 |
| Whg. 11 · Penthouse inkl. Dachgeschoss | 4.5+ | 161.0 | 3,280 | 39,360 | 3,680 | 44,160 |
| Whg. 12 · Penthouse inkl. Dachgeschoss | 4.5+ | 160.5 | 3,280 | 39,360 | 3,680 | 44,160 |
| Hobbyräume (4) | — | 68.0 | 1,040 | 12,480 | 1,380 | 16,560 |
| Parkplätze (13) | — | — | je 150 | 23,400 | je 180 | 28,080 |
| Potenzial total | 355,800 | 393,360 | ||||
Marktprüfung: Die durchschnittliche Wohnungsmiete beträgt in Szenario A rund CHF 256/m²/Jahr und in Szenario B CHF 279. Erstere liegt zwischen dem 50. und 70. UBS-Perzentil (225–270), letztere knapp über dem 70. Perzentil in Richtung der Bandbreite 270–351. Für neu renovierte Einheiten empfiehlt IAZI das obere Band. Nettomieten ohne Nebenkosten.
Finanzanalyse
| Kennzahl | Definition | Szenario A | Szenario B |
|---|---|---|---|
| Nettorendite | Jahresmiete ÷ Kostenbasis (7,5 Mio.) | 4.74% | 5.24% |
| Eigenkapitalrendite | (Nettomiete − Zinsaufwand) ÷ Eigenkapital | 14.48% | 16.48% |
| Zinssatz | Zinsaufwand CHF/Jahr | Szenario A | Szenario B |
|---|---|---|---|
| 1,5% (Basisszenario) | 84,375 | 14.48% | 16.48% |
| 2.0% | 112,500 | 12.98% | 14.98% |
| 2.5% | 140,625 | 11.48% | 13.48% |
| Ohne Fremdfinanzierung (100% Eigenkapital) | — | 4.74% | 5.24% |
In der Zeile ohne Fremdfinanzierung entspricht das Eigenkapital den gesamten Kosten von CHF 7’500’000 statt den CHF 1’875’000 der fremdfinanzierten Zeilen; die Eigenkapitalrendite entspricht daher der Nettorendite.
Exit-Strategie
| Option 1 · Vermietung | Option 2 · Einzelverkauf | |
|---|---|---|
| Beschreibung | Das gesamte Gebäude zur Erzielung von Mieterträgen halten | Stockwerkeigentum (STWE) begründen und die 12 Einheiten, Hobbyräume und Parkplätze verkaufen |
| Erlös | CHF 355’800 – 393’360 pro Jahr (A/B) | CHF 10’320’550 – 11’506’250 einmalig (A/B) |
| Rendite | Nettorendite 4,74 – 5,24%; Eigenkapitalrendite 14,48 – 16,48% gemäss den Annahmen auf Seite 17 | +37,6% / +53,4% gegenüber der Kostenbasis von 7,5 Mio. |
| Zeithorizont | Langfristig, wiederkehrender Cashflow | Mittelfristig |
| Risiken und Kosten | Leerstand, Unterhalt, Verwaltung, Zinssätze | Umwandlungskosten (Notariat, Grundbuch), Vermarktung und Marktrisiko während des Abverkaufs |
Eine Zwischenlösung. Die beiden Maisonette-Penthouses haben zusammen einen Wert von CHF 2,73–3,18 Mio. und machen 26–28% des gesamten Einzelverkaufswerts aus. Nur die obersten Einheiten mit einem Aufpreis zu verkaufen und den Rest als Renditeobjekt zu halten, ist eine tragfähige dritte Option.
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Zusatzwert
Die erteilte Baubewilligung umfasst 13 Aussenplätze. Mit einem Doppelparker-System kann die Kapazität auf 26 oder 39 Plätze erhöht werden, vorbehaltlich eines neuen Baugesuchs.
| Konfiguration | Plätze | Verkaufswert A | Verkaufswert B | Miete A /Jahr | Miete B /Jahr |
|---|---|---|---|---|---|
| Aktuell (bewilligt) | 13 | 439,400 | 504,400 | 23,400 | 28,080 |
| Mit Doppelparker, erste Stufe | 26 | 878,800 | 1,008,800 | 46,800 | 56,160 |
| Mit Doppelparker, zweite Stufe | 39 | 1,318,200 | 1,513,200 | 70,200 | 84,240 |
Einheitswerte: Verkauf CHF 33’800 (A) / 38’800 (B) pro Platz; Miete CHF 150 (A) / 180 (B) pro Monat. Die Zeilen mit 26 und 39 Plätzen sind lineare Bruttoextrapolationen; weder die Kosten des Parkiersystems noch die Bewilligungskosten sind enthalten.
Auf der Nachfrageseite ist Melide eine Seegemeinde mit über 20% Zweitwohnungen, Pendlerströmen nach Lugano und 238 vor Ort beschäftigten Grenzgängern (UBS 2025). Die Verfügbarkeit von Parkplätzen ist bei lokalen Verkaufs- und Vermietungsverhandlungen regelmässig ein entscheidender Faktor.
Anhang
Bevölkerung 1’785 (2024, +0,1%) · Ausländeranteil 37,8% · Grenzgänger 238 · Zweitwohnungen über 20% des Bestands · Leerstand 2020→2025: 2,0%→1,1% · Inserate für Eigentumswohnungen: von 104 auf 85 pro Quartal (2023→2025) · Preis-Miet-Verhältnis 31,6 (CH 33,0) · Quantile Eigentumswohnungen CHF/m²: 6’196 / 8’046 / 9’444 / 11’216 / 13’210 · Mieten CHF/m²/Jahr: 171 / 197 / 225 / 270 / 351 (Median-Veränderung innert Jahresfrist +6,1%) · Bauland: Durchschnitt 1’754, oberes Segment 2’368 CHF/m² (+12,5% in einem Jahr) · Bauzone 31,3 ha, unbebauter Anteil 5,3% · Gewinnsteuer juristischer Personen 15,15% · Renovationsinvestitionen in der Gemeinde: CHF 4,5 Mio. im Jahr 2023 gegenüber 1,3–1,6 Mio. in den Vorjahren.
Durchschnittlicher Preis für Eigentumswohnungen CHF 9’920/m² (+29,8% gegenüber dem Schweizer Durchschnitt von 7’640) · Perzentile für 4-Zimmer-Wohnungen: 6’280 / 8’260 / 9’720 / 11’100 / 13’100 · Netto-Angebotsmiete 217 CHF/m²/Jahr (CH 242) · Mietperzentile: 172 / 198 / 225 / 256 / 334 · durchschnittlicher Leerstand über fünf Jahre 1,6%, im Einklang mit der Schweiz · 1’316 Wohneinheiten, 62,3% vermietet · Neubau 2018–2022: rund 6 Wohnungen pro Jahr bzw. 0,5% des Bestands (CH 1,1%).
Bevölkerung 1’830 (2020, +0,3% pro Jahr über fünf Jahre) · Steuerbelastung 10,9% (TI 11,7%) · Leerstand 1,4% (Juni 2021) · Immobilienpreise +3,2% über fünf Jahre (TI +7,6%) · Medianpreis Eigentumswohnung CHF 945’000 (Bezirk 904’000, TI 811’000) · Eigentumswohnungen CHF/m², mittleres Segment: 8’600 (2,5 Zimmer), 8’500 (3,5), 8’200 (4,5); oberes Segment 9’500–11’300 · Nettomieten für überdurchschnittliches Objekt: 280 / 240 / 220 CHF/m²/Jahr für 2,5 / 3,5 / 4,5 Zimmer · Bestand von 1’313 Wohnungen, 75 neue in fünf Jahren (5,7%) · vorherrschende Ausrichtung O/SO (41% und 54%), mediane Sonnenscheindauer im Sommer 10,7 Stunden · durchschnittliches steuerbares Einkommen CHF 79’265.
Prozess und Kontakte
Angebotsformat (verbindlich oder unverbindlich), Fristen für Interessenbekundungen, Zugang zum Datenraum, Kontakt für Besichtigungen:
Vollständige Preistabellen je Einheit (Szenarien A und B), Flächenberechnung, Parkplatzbewilligung, Raiffeisen-Bewertung sowie IAZI- und UBS-Berichte.
Verkäufer: Privateigentümer — Direktverkauf ohne Maklervermittlung.
Kontaktperson: noch anzugeben
Telefon und E-Mail: noch anzugeben
Direkte Verhandlung mit dem Eigentümer: Für den Käufer fällt keine Maklerprovision an. Die Transaktionsstruktur (Angebot, Datenraum, Zeitplan) wird direkt mit dem Eigentümer festgelegt.
Die Angaben in diesem Dokument werden nach bestem Wissen auf Grundlage der vom Eigentümer bereitgestellten Unterlagen und der im Text genannten Marktquellen Dritter (UBS, Raiffeisen, IAZI/CIFI) gemacht. Für Richtigkeit und Vollständigkeit wird keine Gewähr übernommen. Dieses Dokument stellt weder ein öffentliches Angebot noch eine Anlageberatung oder Bewertung dar. Finanzielle Projektionen — potenzielle Mieten, Renditen und Exit-Werte — sind Schätzungen auf Grundlage der im Dokument genannten Annahmen und bieten keine Gewähr für Ergebnisse; zum Zeitpunkt der Erstellung wird das Gebäude renoviert und ist nicht vermietet. Investoren müssen vor jeder Entscheidung eigene rechtliche, technische, steuerliche und finanzielle Prüfungen durchführen. Vertrauliches Dokument: Vervielfältigung und Weitergabe sind ohne schriftliche Zustimmung untersagt. Irrtümer und Auslassungen vorbehalten; Änderungen ohne Vorankündigung möglich.