Memorandum d’offerta riservato · bozza di lavoro · 07/2026
6815 Melide · Canton Ticino · Svizzera
Avvertenze
Il presente documento è fornito su base strettamente riservata al solo scopo di consentire al destinatario di valutare un eventuale interesse all’acquisto dell’immobile descritto. Non costituisce un’offerta al pubblico né una sollecitazione all’investimento. Il destinatario si impegna a non trasmetterlo a terzi senza il consenso scritto del proprietario. L’accesso alla data room richiede la sottoscrizione di un accordo di riservatezza.
L’edificio è in ristrutturazione e non è locato. Non sono in essere contratti di locazione. Tutti i dati previsionali contenuti nel presente documento — canoni, rendimenti e valori di uscita — sono stime basate sulle ipotesi indicate accanto ai dati e non costituiscono garanzia di risultati.
Documentazione del proprietario (descrizione dell’immobile, tabelle dei prezzi di vendita e di locazione, calcolo della redditività); calcolo delle superfici di Porettibanci Architetti (11.2023); UBS Real Estate Local Fact Sheet Melide 12/2025; valutazione Raiffeisen Colline del Ceresio; IAZI/CIFI Location Report Melide T1 2022.
Sintesi
Vendita in blocco di un edificio residenziale con vista sul Lago di Lugano, attualmente in ristrutturazione, con licenza edilizia approvata per 13 posti auto.
| Indicatore | Scenario A | Scenario B |
|---|---|---|
| Canone potenziale totale, CHF/anno | 355,800 | 393,360 |
| di cui appartamenti | 319,920 | 348,720 |
| di cui locali hobby | 12,480 | 16,560 |
| di cui parcheggi | 23,400 | 28,080 |
| Rendimento netto sul costo base di CHF 7.500.000 | 4.74% | 5.24% |
| Rendimento del capitale proprio con leva al 75% e tasso dell’1,5% (ipotesi a pag. 17) | 14.48% | 16.48% |
| Valore stimato della vendita frazionata, CHF | 10,320,550 | 11,506,250 |
| Margine rispetto al costo base | +37.6% | +53.4% |
L’immobile. Dodici appartamenti da 2,5 a 4,5 locali (conteggio svizzero), per complessivi 1.250,50 m² di superficie utile commerciale (SUC), oltre a 4 locali hobby e 13 posti auto esterni. Le unità 11 e 12 sono attici duplex con piano mansardato e terrazza di circa 40 m². I due appartamenti al piano terreno dispongono di giardini privati di 158 e 120 m². Dal 3° piano la vista sul lago è libera.
Lo stato. La ristrutturazione è in corso. L’acquirente rileva l’edificio «nello stato di fatto», senza locazioni in essere, ed è quindi libero di scegliere la strategia: mantenerlo a reddito, vendere le unità singolarmente o combinare le due opzioni.
Il contesto. Il tasso di sfitto a Melide è sceso all’1,1% nel 2025, la produzione di nuove abitazioni è pari allo 0,5% del patrimonio all’anno e solo il 5,3% della zona edificabile resta libera. L’offerta concorrente è strutturalmente limitata.
Gli scenari A e B rappresentano le due ipotesi di prezzo del proprietario dopo la ristrutturazione. Le ipotesi di finanziamento sono riportate a pagina 17; alla data del presente documento l’edificio non è locato.
Punti di forza dell’investimento
L’immobile
Edificio residenziale su un pendio che digrada verso il lago. Due appartamenti per piano disposti attorno a un vano scala centrale; i due livelli mansardati al 6° piano appartengono agli attici duplex 11 e 12. Progetto e calcolo delle superfici a cura di Porettibanci Architetti, Paradiso (novembre 2023). Ristrutturazione in corso.
| Unità | Piano | Locali | SUC m² | Pertinenze | Vista lago |
|---|---|---|---|---|---|
| App. 01 | 0 | 2.5 | 72.0 | giardino 158 m² | parziale |
| App. 02 | 0 | 2.5 | 71.5 | giardino 120 m² | parziale |
| App. 03 | 1 | 3.5 | 86.0 | — | parziale |
| App. 04 | 1 | 3.5 | 86.0 | — | parziale |
| App. 05 | 2 | 4.5 | 102.5 | — | parziale |
| App. 06 | 2 | 4.5 | 102.0 | — | parziale |
| App. 07 | 3 | 4.5 | 102.5 | — | libera |
| App. 08 | 3 | 4.5 | 102.0 | — | libera |
| App. 09 | 4 | 4.5 | 102.5 | — | libera |
| App. 10 | 4 | 4.5 | 102.0 | — | libera |
| App. 11 · attico duplex | 5+6 | 4.5+ | 102.5 + 58.5 | terrazza 40,66 m² | libera |
| App. 12 · attico duplex | 5+6 | 4.5+ | 102.0 + 58.5 | terrazza 40,44 m² | libera |
| Totale appartamenti | 1,250.50 | ||||
Locali hobby: 20 e 16 m² al piano 0, due da 16 m² al piano 1. Parcheggi: 13 posti esterni con licenza approvata, ampliabili a 26 o 39 (pagina 19). Il conteggio dei locali segue la convenzione svizzera.
L’immobile
Giardini privati alla base, vista libera sul lago dal 3° piano e terrazze in sommità. La diversa qualità delle viste spiega la progressione dei prezzi tra i piani.
L’orientamento prevalente della zona è est e sud-est (IAZI): le facciate rivolte verso il lago ricevono il sole del mattino. L’edificio segue il pendio; nella numerazione architettonica i livelli corrispondono a −1, piano terreno e 1°–4° piano.
L’immobile
Tre prospettive aperte dall’immobile sul lago, sulle montagne circostanti e sui tetti di Melide.
L’immobile
Le quattro facciate del progetto architettonico. L’edificio sorge su un pendio: il fronte verso il lago è interamente fuori terra, mentre il fronte a monte è parzialmente inserito nel versante.
L’immobile
I due prospetti laterali mostrano il raccordo dell’edificio con il pendio e il profilo della copertura a falde.
Prospetti tratti dal progetto architettonico di Porettibanci Architetti, Paradiso. I disegni non sono quotati e sono riprodotti in scala ridotta.
L’immobile
Le planimetrie delle unità, lette dall’alto verso il basso: i due attici duplex con il relativo livello mansardato, quindi i due piani con vista libera sul lago.
Planimetrie tratte dal progetto architettonico di Porettibanci Architetti, Paradiso. I colori e la numerazione delle unità sono quelli dell’architetto; i disegni non sono quotati e sono riprodotti in scala ridotta.
L’immobile
I piani intermedi e inferiori fino ai due appartamenti al piano terreno, ciascuno con giardino privato.
Giardini al piano terreno: 158 m² (app. 01) e 120 m² (app. 02). Planimetrie di Porettibanci Architetti, Paradiso — non quotate, in scala ridotta.
L’immobile
Visualizzazioni esterne dell’edificio dopo la ristrutturazione, dalla volumetria aerea ai prospetti a livello strada.
Rendering architettonici — immagini indicative; colori, materiali e sistemazioni esterne sono illustrativi e non contrattuali.
L’immobile
Ulteriori viste serali dell’edificio inserito nel contesto del pendio.
Rendering architettonici — immagini indicative; colori, materiali e sistemazioni esterne sono illustrativi e non contrattuali.
Posizione e mercato
Il Comune. Melide è un Comune lacustre del Distretto di Lugano, collegato all’asse Lugano–Chiasso–Milano dal ponte-diga che attraversa il lago. Le residenze secondarie superano il 20% del patrimonio abitativo. Il reddito imponibile medio è di CHF 79.265 (Ticino: 74.000) e la quota di residenti stranieri sfiora il 38%.
Offerta. La zona edificabile si estende su 31,3 ettari; solo il 5,3% resta libero. Tra il 2018 e il 2022 sono stati costruiti circa 6 nuovi appartamenti all’anno, pari allo 0,5% del patrimonio rispetto a una media svizzera dell’1,1% (Raiffeisen). I prezzi dei terreni nel segmento superiore sono aumentati del 12,5% in un anno, raggiungendo CHF 2.368/m².
Domanda. Il tasso di sfitto comunale è sceso dal 2,0% nel 2020 all’1,1% nel 2025. Il rapporto prezzo/canone di Melide (31,6) resta inferiore alla media svizzera (33,0). Gli annunci di appartamenti in proprietà sono diminuiti da 104 a 85 per trimestre tra il 2023 e il 2025.
Mappa di contesto Lugano–Melide–Chiasso e valutazione della microposizione (scala 1–5, IMBAS/FPRE):
Posizionamento dei prezzi
Il valore medio al metro quadrato dei due scenari è confrontato con le distribuzioni dei prezzi riportate da tre fonti indipendenti per gli appartamenti in proprietà a Melide.
| Fonte | 10° | 30° | 50° | 70° | 90° |
|---|---|---|---|---|---|
| UBS Real Estate Local Fact Sheet, Q3 2025 (CHF/m²) | 6,196 | 8,046 | 9,444 | 11,216 | 13,210 |
| Raiffeisen, appartamenti in proprietà di 4 locali (CHF/m²) | 6,280 | 8,260 | 9,720 | 11,100 | 13,100 |
Il prezzo medio degli appartamenti in proprietà rilevato da Raiffeisen a Melide è di CHF 9.920/m², il 29,8% sopra la media nazionale. Per trasparenza, i quantili UBS mostrano una variazione annua tra −0,5% e −2,4%, segnalando un moderato calo dei valori medi. Nonostante ciò, il punto d’ingresso resta sotto il 30°–40° percentile.
Canoni potenziali per unità · prospetto locativo
| Unità | Locali | SUC m² | A · CHF/mese | A · CHF/anno | B · CHF/mese | B · CHF/anno |
|---|---|---|---|---|---|---|
| App. 01 · P0 + giardino | 2.5 | 72.0 | 1,390 | 16,680 | 1,490 | 17,880 |
| App. 02 · P0 + giardino | 2.5 | 71.5 | 1,390 | 16,680 | 1,490 | 17,880 |
| App. 03 · P1 | 3.5 | 86.0 | 1,790 | 21,480 | 1,890 | 22,680 |
| App. 04 · P1 | 3.5 | 86.0 | 1,790 | 21,480 | 1,890 | 22,680 |
| App. 05 · P2 | 4.5 | 102.5 | 2,190 | 26,280 | 2,290 | 27,480 |
| App. 06 · P2 | 4.5 | 102.0 | 2,190 | 26,280 | 2,290 | 27,480 |
| App. 07 · P3 | 4.5 | 102.5 | 2,290 | 27,480 | 2,490 | 29,880 |
| App. 08 · P3 | 4.5 | 102.0 | 2,290 | 27,480 | 2,490 | 29,880 |
| App. 09 · P4 | 4.5 | 102.5 | 2,390 | 28,680 | 2,690 | 32,280 |
| App. 10 · P4 | 4.5 | 102.0 | 2,390 | 28,680 | 2,690 | 32,280 |
| App. 11 · attico con mansarda | 4.5+ | 161.0 | 3,280 | 39,360 | 3,680 | 44,160 |
| App. 12 · attico con mansarda | 4.5+ | 160.5 | 3,280 | 39,360 | 3,680 | 44,160 |
| Locali hobby (4) | — | 68.0 | 1,040 | 12,480 | 1,380 | 16,560 |
| Parcheggi (13) | — | — | 150 ciascuno | 23,400 | 180 ciascuno | 28,080 |
| Potenziale totale | 355,800 | 393,360 | ||||
Verifica di mercato: il canone medio degli appartamenti è di circa CHF 256/m²/anno nello scenario A e CHF 279 nello scenario B. Il primo si colloca tra il 50° e il 70° percentile UBS (225–270); il secondo appena sopra il 70°, verso la fascia 270–351. Per le unità appena ristrutturate IAZI raccomanda la fascia superiore. Canoni netti, spese accessorie escluse.
Analisi finanziaria
| Indicatore | Definizione | Scenario A | Scenario B |
|---|---|---|---|
| Rendimento netto | canone annuo ÷ costo base (7,5 mio.) | 4.74% | 5.24% |
| Rendimento del capitale proprio | (canone netto − interessi) ÷ capitale proprio | 14.48% | 16.48% |
| Tasso | Interessi CHF/anno | Scenario A | Scenario B |
|---|---|---|---|
| 1,5% (caso base) | 84,375 | 14.48% | 16.48% |
| 2.0% | 112,500 | 12.98% | 14.98% |
| 2.5% | 140,625 | 11.48% | 13.48% |
| Senza leva (100% capitale proprio) | — | 4.74% | 5.24% |
Nella riga senza leva, il capitale proprio corrisponde all’intero costo di CHF 7.500.000 anziché ai CHF 1.875.000 delle righe con leva: il rendimento del capitale proprio coincide pertanto con il rendimento netto.
Strategia di uscita
| Opzione 1 · locazione | Opzione 2 · vendita per singola unità | |
|---|---|---|
| Descrizione | Mantenere l’intero edificio per generare reddito locativo | Costituire la proprietà per piani (PPP) e vendere le 12 unità, i locali hobby e i parcheggi |
| Proventi | CHF 355.800 – 393.360 all’anno (A/B) | CHF 10.320.550 – 11.506.250 una tantum (A/B) |
| Rendimento | Rendimento netto 4,74 – 5,24%; rendimento del capitale proprio 14,48 – 16,48% secondo le ipotesi di pagina 17 | +37,6% / +53,4% rispetto al costo base di 7,5 mio. |
| Orizzonte | Lungo termine, flusso di cassa ricorrente | Medio termine |
| Rischi e costi | Sfitto, manutenzione, gestione, tassi d’interesse | Costi di costituzione (notaio, registro fondiario), commercializzazione, rischio di mercato durante la vendita |
Una via intermedia. I due attici duplex valgono complessivamente CHF 2,73–3,18 milioni, pari al 26–28% del valore totale della vendita frazionata. Vendere soltanto le unità superiori a premio e mantenere le altre a reddito costituisce una valida terza opzione.
Un’analisi DCF pluriennale delle opzioni può essere predisposta con il consulente finanziario dell’investitore.
Valore aggiuntivo
La licenza edilizia approvata comprende 13 posti esterni. Con un sistema di parcheggio sovrapposto, la capacità può salire a 26 o 39 posti, previa nuova domanda di costruzione.
| Configurazione | Posti | Valore di vendita A | Valore di vendita B | Canone A /anno | Canone B /anno |
|---|---|---|---|---|---|
| Attuale (licenza approvata) | 13 | 439,400 | 504,400 | 23,400 | 28,080 |
| Con sistema sovrapposto, prima fase | 26 | 878,800 | 1,008,800 | 46,800 | 56,160 |
| Con sistema sovrapposto, seconda fase | 39 | 1,318,200 | 1,513,200 | 70,200 | 84,240 |
Valori unitari: vendita CHF 33.800 (A) / 38.800 (B) per posto; locazione CHF 150 (A) / 180 (B) al mese. Le righe relative a 26 e 39 posti sono estrapolazioni lineari lorde: non includono né il costo del sistema sovrapposto né i costi autorizzativi.
Sul fronte della domanda, Melide è un Comune lacustre con oltre il 20% di residenze secondarie, flussi pendolari verso Lugano e 238 frontalieri impiegati localmente (UBS 2025). La disponibilità di parcheggi è un fattore ricorrente nelle trattative locali, sia per la vendita sia per la locazione.
Appendice
Popolazione 1.785 (2024, +0,1%) · residenti stranieri 37,8% · frontalieri 238 · residenze secondarie oltre il 20% del patrimonio · sfitto 2020→2025: 2,0%→1,1% · annunci di appartamenti in proprietà: da 104 a 85 per trimestre (2023→2025) · rapporto prezzo/canone 31,6 (CH 33,0) · quantili degli appartamenti in proprietà CHF/m²: 6.196 / 8.046 / 9.444 / 11.216 / 13.210 · canoni CHF/m²/anno: 171 / 197 / 225 / 270 / 351 (variazione annua della mediana +6,1%) · terreni: media 1.754, segmento superiore 2.368 CHF/m² (+12,5% in un anno) · zona edificabile 31,3 ha, quota libera 5,3% · imposta sull’utile delle società 15,15% · investimenti in ristrutturazione nel Comune: CHF 4,5 mio. nel 2023, rispetto a 1,3–1,6 mio. negli anni precedenti.
Prezzo medio degli appartamenti in proprietà CHF 9.920/m² (+29,8% rispetto alla media svizzera di 7.640) · percentili per unità di 4 locali: 6.280 / 8.260 / 9.720 / 11.100 / 13.100 · canone netto richiesto 217 CHF/m²/anno (CH 242) · percentili dei canoni: 172 / 198 / 225 / 256 / 334 · sfitto medio quinquennale 1,6%, in linea con la Svizzera · 1.316 unità abitative, 62,3% locate · nuova produzione 2018–2022: circa 6 appartamenti all’anno, 0,5% del patrimonio (CH 1,1%).
Popolazione 1.830 (2020, +0,3% annuo su cinque anni) · pressione fiscale 10,9% (TI 11,7%) · sfitto 1,4% (giugno 2021) · prezzi immobiliari +3,2% in cinque anni (TI +7,6%) · prezzo mediano degli appartamenti in proprietà CHF 945.000 (distretto 904.000, TI 811.000) · appartamenti in proprietà CHF/m², segmento medio: 8.600 (2,5 locali), 8.500 (3,5), 8.200 (4,5); segmento superiore 9.500–11.300 · canoni netti, oggetto sopra la media: 280 / 240 / 220 CHF/m²/anno per 2,5 / 3,5 / 4,5 locali · patrimonio di 1.313 appartamenti, 75 nuovi in cinque anni (5,7%) · orientamento prevalente E/SE (41% e 54%), mediana di soleggiamento estivo 10,7 ore · reddito imponibile medio CHF 79.265.
Procedura e contatti
Formato dell’offerta (vincolante o non vincolante), termini per le manifestazioni d’interesse, accesso alla data room, referente per i sopralluoghi:
Tabelle complete dei prezzi per singola unità (scenari A e B), calcolo delle superfici, licenza per i parcheggi, valutazione Raiffeisen, rapporti IAZI e UBS.
Venditore: proprietario privato — vendita diretta, senza intermediazione.
Persona di contatto: da fornire
Telefono ed e-mail: da fornire
Trattativa diretta con il proprietario: nessuna provvigione di mediazione a carico dell’acquirente. La struttura dell’operazione (offerta, data room, tempistiche) sarà definita direttamente con il proprietario.
Le informazioni contenute nel presente documento sono fornite in buona fede sulla base della documentazione resa disponibile dal proprietario e delle fonti di mercato di terzi (UBS, Raiffeisen, IAZI/CIFI) citate nel testo. Accuratezza e completezza non sono garantite. Il documento non costituisce un’offerta al pubblico, una consulenza d’investimento o una perizia di stima. Le proiezioni finanziarie — canoni potenziali, rendimenti e valori di uscita — sono stime basate sulle ipotesi indicate nel documento e non garantiscono risultati; alla data di redazione l’edificio è in ristrutturazione e non è locato. Prima di qualsiasi decisione, gli investitori devono svolgere verifiche legali, tecniche, fiscali e finanziarie indipendenti. Documento riservato: riproduzione e diffusione sono vietate senza consenso scritto. Salvo errori e omissioni; dati soggetti a modifica senza preavviso.